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　　元旦前后，央行一則重要公告引發(fā)高度關(guān)注：房貸利率換“錨”了，但凡有房貸的人都受影響。那么，接下來，您每月還貸是多了還是少了？根據(jù)公告，您有且只有一次機(jī)會(huì)來選擇還貸支付方式，怎么選才劃算？

　　中國(guó)人民銀行

　　公告原文：

　　為深化利率市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）運(yùn)用，現(xiàn)就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR有關(guān)事宜公告如下：

　　一、本公告所稱存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

　　二、自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

　　三、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

　　四、金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。

　　五、如存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

　　六、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)利用官方網(wǎng)站和網(wǎng)點(diǎn)公告、電話、短信、郵件和手機(jī)銀行等渠道通知存量浮動(dòng)利率貸款客戶，協(xié)商約定定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換具體事項(xiàng)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益。

　　眾所周知，銀行中長(zhǎng)期貸款主要有個(gè)人住房貸款、企業(yè)貸款和政府貸款類。其中個(gè)人住房貸款占絕對(duì)大頭，根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，金融機(jī)構(gòu)2019第三季度末中長(zhǎng)期貸款余額38.56億元，而主要金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款余額就有29.05億元。這意味著，超20萬億存量房貸利率都將迎來重大調(diào)整。

　　為何推行房貸利率換錨？

　　根據(jù)2019年《政府工作報(bào)告》，要“深化利率市場(chǎng)化改革，降低實(shí)際利率水平”?，F(xiàn)階段進(jìn)行LPR形成機(jī)制改革，更多是在降低社會(huì)融資成本的安排下，通過市場(chǎng)化的方式推動(dòng)貸款利率向市場(chǎng)利率靠攏。

　　錨換了 利率究竟怎么算

　　對(duì)于央行的公告，很多人表示“傻傻看不懂”，“漢字個(gè)個(gè)認(rèn)識(shí)，意思居然不解”，希望專業(yè)人士給出通俗解釋：房貸利率換錨以后，還款利率究竟怎么算？記者就此采訪了我市幾家國(guó)有大行和股份制銀行相關(guān)人士，他們給出了答案──

　　2019年8月17日，央行宣布完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制，要求各銀行應(yīng)在“新發(fā)放的貸款中”主要參考LPR定價(jià)，但存量貸款的利率當(dāng)時(shí)并沒有調(diào)整，仍按原合同約定執(zhí)行。央行此次最新公告，則主要是針對(duì)“存量客戶”的，明確老客戶浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，從之前的錨定基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)換為錨定LPR了。根據(jù)公告，今年3月1日起，所有存量浮動(dòng)利率貸款客戶，都會(huì)接到金融機(jī)構(gòu)的邀約，雙方就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商。

　　人們對(duì)于基準(zhǔn)利率并不陌生，它是人民銀行公布的商業(yè)銀行存款、貸款、貼現(xiàn)等業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性利率，也是此前浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，我國(guó)自從2015年10月24日更新之后至今一直沒再作更新。4年多來，央行給出的5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%。

　　至于LPR，即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，央行官網(wǎng)說得清楚：是由各報(bào)價(jià)銀行按公開市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。目前，LPR報(bào)價(jià)行包括18家銀行，每月20日（遇節(jié)假日順延）得出LPR。由此可見，這是一個(gè)更加市場(chǎng)化的、也更加活躍的利率機(jī)制。2019年12月的5年期LPR值，是4.8%，比5年期基準(zhǔn)利率4.9%略低。

　　建行天津分行白堤路網(wǎng)點(diǎn)工作人員解釋說，對(duì)于房貸存量客戶來說，您有兩種選擇：一是選擇固定利率，以后還房貸期限內(nèi)就不浮動(dòng)了；二是從基準(zhǔn)利率切換LPR，把LPR價(jià)格與你當(dāng)前的房貸利率“多退少補(bǔ)”出差值（有可能是負(fù)值）。以后LPR變化了，就用新的LPR價(jià)格加這個(gè)差值，得出最新的房貸利率。用公式表示就是：

　　X=原合同最近的執(zhí)行利率-2019年12月 LPR（即4.8%）

　　實(shí)際房貸利率=LPR+X

　　周期最短為1年 啥時(shí)重新定價(jià)？

　　LPR每個(gè)月20日前后浮動(dòng)，是不是房貸利率每個(gè)月也跟著浮動(dòng)呢？

　　回答是否定的。

　　目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期是1年，重定價(jià)日時(shí)間為每年的1月1日。根據(jù)央行公告，金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為1年。也就是說，如果你嫌折騰，大可選擇3年或5年一切換，跟銀行商量好了即可。

　　需要指出的是，人民銀行有關(guān)人士介紹，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值“不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響”，因此銀行和客戶可合理分散辦理。

　　今年（2020年）執(zhí)行的利率水平仍是換錨前的利率。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+X。此后每年以此類推。

　　還有一種特殊情況。天津有相當(dāng)部分市民從中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行那里辦理的房貸，今后其利率水平會(huì)受影響嗎？中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行相關(guān)人士告訴記者，分兩種情況：

　　其一，符合儲(chǔ)蓄貸款條件的客戶，也就是“先存后貸”、“存貸結(jié)合”，并達(dá)到約定的存款金額和期限的（按月存款，合同金額為貸款額的2倍，存款總額達(dá)到合同金額一半時(shí)，可向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款），將一如既往地享受3.3%的恒定利率，不受房貸新政影響；

　　其二，之前沒有達(dá)到相關(guān)存款金額和期限，通過變通實(shí)現(xiàn)預(yù)先貸款買房的，可能將受到房貸新政的影響。

　　LPR具體計(jì)算方法，央行公告明確：

　　1.借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

　　2.存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，在加點(diǎn)數(shù)值方面，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　為曲女士與黃先生算筆賬

　　實(shí)際房貸利率如何算

　　例1：之前房貸打折的購(gòu)房者

　　家住保山道的曲女士4年前買的首套房，趕上房貸打了8折，她一直享受的房貸利率是4.9%×0.8=3.92%

　　X=原合同最近的執(zhí)行利率—2019年12月 LPR=3.92%-4.8%=-0.88%

　　換錨以后，曲女士的實(shí)際住房利率為：LPR+（-0.88%）=LPR-0.88%

　　例2：之前房貸上浮的購(gòu)房者

　　家住梅江一帶的黃先生去年買房，趕上房貸上浮10%，他的房貸利率是

　　4.9%×?（1+10%）=5.39%

　　對(duì)他來說，那個(gè)差值X=5.39%-4.8%=0.59%

　　換錨以后，黃先生的實(shí)際住房利率為：LPR+0.59%

　　LPR上浮下調(diào)后利率變化

　　例1：假設(shè)3年后LPR由4.8%下降到4.2%

　　曲女士當(dāng)時(shí)的實(shí)際房貸利率就等于4.2%-0.88%=3.32%，低于她之前的3.92%

　　黃先生彼時(shí)的實(shí)際房貸利率則等于4.2%+0.59%=4.79%，低于他之前的5.39%

　　例2：假設(shè)3年后LPR由4.8%上浮為5.2%

　　曲女士當(dāng)時(shí)的房貸利率就變成了：LPR-0.88%=5.2%-0.88%=4.32%，高于她換錨前的3.92%

　　黃先生當(dāng)時(shí)的房貸利率則變成了：LPR+0.59%=5.79%，也高于他換錨前的5.39%

　　由此可見，LPR降，房貸利率跟著降；LPR升，房貸利率也跟著升。

　　當(dāng)然，如果你很佛系，或者懶得倒騰，你也完全可以選擇“一紙定終身”，按照固定利率貸款合同走，利率水平為原合同最近的執(zhí)行利率水平。

　　選擇是否換錨，主要還是取決于你如何看待后市LPR怎么走。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認(rèn)為，中長(zhǎng)期來看，LPR大概率仍將繼續(xù)下行，用戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)基準(zhǔn)的方案比較有利，未來利息支出會(huì)有所減少。當(dāng)然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率的穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

　　根據(jù)央行公告，公積金貸款不受影響，未來LPR下行，享受7折的商業(yè)貸款用戶，有可能會(huì)支付比公積金貸款更低的利息。不過，李萬賦分析指出，5年期LPR水平未來下降速度不會(huì)過快，下降幅度也會(huì)比較平緩，下降3.43%-3.25%=0.18%（當(dāng)前公積金貸款利率為3.25%）可能會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間。