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　　片面地將房企甚至是房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的困境歸咎于疫情，這不正確。吳翔華提高聲音的分貝說。

　　吳翔華是南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所所長、南京市房地產(chǎn)學會會長，有機會去深入了解頂層設(shè)計的思維，更有能力探究中國房地產(chǎn)發(fā)展的奧秘?，F(xiàn)在，有一種悲觀的聲音認為，新冠肺炎疫情帶來的市場危機會讓房企死掉；也有聲音疾呼，政府應(yīng)該盡快出臺救市政策。

　　“樓市政策不會因房企的態(tài)度而有所轉(zhuǎn)變。”2月25日，吳翔華在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時說，房企存在的問題和應(yīng)對風險的能力，與疫情無關(guān)，有些房企本來就是實力弱，注定會被市場淘汰。

　　至于樓市調(diào)控沒有落到實處的原因，吳翔華認為，調(diào)控的方向正確，但具體落實采取的方針不正確，調(diào)控不精準，目標不清晰，有的手段還很荒謬。他還明白無誤地說，現(xiàn)在房企應(yīng)該找準自己的定位，想清楚自己到底擅長做什么，自己的專業(yè)性體現(xiàn)在哪一個細分市場當中。否則，在未來的市場競爭中，房企只能做兩件事，一個是拼資本，一個是比價格。

　　━━━━房企困境不能歸咎于疫情

　　每年春節(jié)期間，是所有房企銷售的“小陽春”，2020年這種推盤“小陽春”不但沒有了，還在市場下行之外疊加新冠肺炎疫情影響，使得2020年的房地產(chǎn)市場開局不利，目前房企甚至是房地產(chǎn)行業(yè)所表現(xiàn)出的不景氣，似乎所有的聲音都在指向了疫情這只“黑天鵝”。

　　吳翔華不認同這種觀點，他有著自己的思考：疫情是否導致了房企運營成本的增加，要辯證地看。“比如，因疫情導致房企幾個月無法開工，那么自然要進行成本核減。但，將整個成本的增加和遇到的風險完全歸咎于疫情，甚至是變本加厲地要求政府出臺救市政策，是不對的，畢竟受影響的不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)。”

　　吳翔華認為有的開發(fā)商資金鏈繃得過緊，導致現(xiàn)在經(jīng)營困難甚至是倒閉，直接原因并非是疫情。這些危機不是短期內(nèi)形成的，而是因為這些企業(yè)以前就是這個樣子，是注定要被淘汰的。

　　疫情是不可抗因素，在法律上，不可抗因素屬于系統(tǒng)性風險，即不是針對某個開發(fā)商、某個城市才有，是所有行業(yè)和地區(qū)都存在。這種風險城市間也可能存在差別，如湖北的城市在此次疫情中會更嚴重一些。

　　因疫情導致企業(yè)成本增加是必然的，一般的處理原則是，由政府給予企業(yè)適當?shù)难a償，例如開工問題、土地出讓金無法按時繳納問題，按照合同去處理就可以了。有的地方政府近期出臺了文件，更多也只是將這些事界定清楚，讓開發(fā)商吃一個定心丸。還有一些政府無法界定的事，例如開發(fā)商和材料供應(yīng)商之間，他們的合同能不能順延，這就需要他們二者協(xié)商或遵照合同處理了。至于一些沒有合同的，例如貸款利息問題，國家已經(jīng)出臺文件了，實在還不上可以延期。

　　要知道，“一家優(yōu)秀的房企，全國一盤棋，這個城市不行還有另一個城市，不會因為持續(xù)幾個月沒有銷售收入而倒閉。”

　　“有的城市在疫情發(fā)生之前就要開始救市了，庫存大，整個市場較差，有些三四線城市就是這個樣子。有的城市購銷兩旺紅火的不得了，反而要抑制市場。”吳翔華稱，我們的樓市政策，不是房企想怎樣，就能怎么樣的，有些人恨不得像2009年和2016年那樣政策全部放開才好。我們要看到每個城市的差異性，杜絕一刀切，積極地因城施策，畢竟我們有600多個城市，意味著有600多個政策。

　　━━━━要努力變強

　　對于房企和房地產(chǎn)行業(yè)的未來，吳翔華分析說，從城鎮(zhèn)化的角度看房地產(chǎn)市場，似乎房企的機會少得可憐。其實不然，我們還有大量的城市更新任務(wù)和大量的改善型需求，這是可以進一步挖掘的市場，是可以引領(lǐng)整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新空間。比如通過這次疫情可以發(fā)現(xiàn)，很多房屋在質(zhì)量、通風、排水、健康住宅等方面還是一個大問題。

　　房企不要把眼光全部放在增量上，存量同樣大有可為。因為個人希望提高房屋的舒適度，城市希望改善面貌，國家也希望通過城市更新去撬動這個幾萬億的大市場。“我們今后一定會走向存量房時代，房企一定要變得小而?；蛐《?，否則在未來的市場競爭中，房企只能做兩件事，一個是拼資本，一個是比價格，最終仍然會被淘汰。”

　　至于存量市場上的阻力，吳翔華認為，現(xiàn)在很多城市更新項目，首先考慮的問題是不能和房地產(chǎn)沾邊。這個想法是錯的，因為不和房地產(chǎn)沾邊，地方財政是無法支撐的。關(guān)鍵在于要走出一條以市場化為主的城市更新道路。

　　有學者提出了三種城市更新模式，一是完全需要政府投入；二是政府投入和企業(yè)投入相結(jié)合，小區(qū)更新之后多的房子、多的停車位等可以經(jīng)營的部分交由企業(yè)，允許企業(yè)獲利，或者對企業(yè)進行一定的補貼；三是完全交給企業(yè)，憑借企業(yè)自身實現(xiàn)盈利，如根據(jù)城市更新的要求對容積率進行調(diào)整，增加一些房子，或者是將建設(shè)、拆除結(jié)合在一起，企業(yè)開發(fā)新項目需要承擔相應(yīng)的城市更新任務(wù)。

　　只有將增量與存量有機結(jié)合起來，才能走出一條可持續(xù)的城市更新道路。這樣不僅可以減輕國家的投資壓力，還可以激發(fā)市場主體的積極性，甚至是撬動整個金融市場和資本市場，許多地方的中小企業(yè)也會因此被賦予活力。

　　危機一直都在，吳翔華更為擔憂的是一些優(yōu)秀的區(qū)域型或小型房企該怎么辦？在他看來，有一些小房企，生存不下去不是自身的問題，而是因為地價越來越貴，長時間拿不到地。

　　“這些房企需要政府支持和保護，應(yīng)該多讓它們參與一些政策性住房的開發(fā)工作，這是它們主要的可以施展手腳的舞臺。但問題是，現(xiàn)在政策性住房太少，有這種機會的小房企也很少，這就倒逼著一些房企轉(zhuǎn)型發(fā)展，例如一些上市成功的區(qū)域型房企。可以說，很多小房企如果不轉(zhuǎn)型，就會面臨死亡，這是資本競爭的結(jié)果，也怪不得別人。”

　　在吳翔華心中，走向未來之路的理想型房企，要有一定的規(guī)模，這樣會有一定的抗風險能力，但不會追求規(guī)模，因為從來沒有一個企業(yè)會因為規(guī)模大而變強。這種企業(yè)要深耕于某一個市場當中，并占據(jù)一定的市場份額甚至是龍頭老大，有著不可替代性，這才有可持續(xù)發(fā)展的能力。現(xiàn)在，房企應(yīng)該找準自己的定位，想清楚自己到底擅長做什么，自己的專業(yè)性體現(xiàn)在哪一個細分市場當中，形成自己獨特的個性。

　　━━━━樓市維穩(wěn)與經(jīng)濟依賴二者難自洽

　　樓市通往理想的道路并不順暢，甚至是充滿挑戰(zhàn)。對于廣為詬病的樓市房屋質(zhì)量問題，吳翔華同樣有著獨到的見解。

　　他說，很多人認為，房企追求高利潤、高周轉(zhuǎn)是導致房子質(zhì)量變差的根源。其實不然，關(guān)鍵在于政府現(xiàn)在做的事情是讓房子質(zhì)量越來越好，還是質(zhì)量越來越差。

　　最簡單的例子就是限價政策，面對被壓縮甚至是倒掛的利潤，有的開發(fā)商會偷工減料，但也有的開發(fā)商會堅持品質(zhì)，最終市場會做出選擇的，留下的一定是有口碑的企業(yè)。

　　受政策影響而出現(xiàn)的事故、糾紛等問題，是政府需要檢討和反思的。要在這些環(huán)節(jié)，及時披露，增加曝光度，讓百姓知道哪個項目出現(xiàn)了質(zhì)量問題，同時政府還要不斷加大對不良開發(fā)商的處罰力度，實行頂格處罰。

　　對于當前的樓市政策，吳翔華提醒說，我們要清楚樓市調(diào)控的目標是什么，第一是“房住不炒”，第二是“平穩(wěn)”。

　　“房住不炒”意味著不能放開限購和限售這樣的約束，但一些投資需求占比較高的城市如果放開就很容易陷入“怪圈”，變成了“住房就要炒”。“平穩(wěn)”意味著不能有大起大落，如果樓市大起就適當加一些政策，如果庫存增加、成交低迷、樓市蕭條很長時間且價格降幅較大，就可以采取一些積極政策，比較降低首付、降低稅費、降低人才準入門檻等，但不可通過炒房來刺激市場，這在前幾年已經(jīng)有教訓了。

　　對于地方執(zhí)行不了政策這個問題，吳翔華認為，這只能說明我們的調(diào)控政策還有不盡如人意的地方。如沒有考慮到城市，甚至是城市內(nèi)部的差異性。“調(diào)控沒有落到實處的原因，就是因為調(diào)控的方向性正確，但具體落實采取的方針是錯的，即調(diào)控不精準，目標不清晰，手段荒謬。”

　　他舉例說，在西方發(fā)達國家，沒有人限制房價，但是可以用較高的個人所得稅遏制投機，地方政府也有著明確的目標，那就是對房價收入比負責。

　　在中國，房價收入比嚴重扭曲，所以只能用房價漲幅來控制城市，甚至是某些政策仍然沒有脫離“一刀切”的范疇，這是不正常也是需要反思的地方。有的城市，房價本來就很低，房價漲一點又有什么關(guān)系呢？有的城市，房價本來就很高了，即使不漲人們都承受不了，應(yīng)該讓房價下調(diào)才對。

　　現(xiàn)在，我們要求各個城市落實主體責任，可是有的城市連一個明確的目標都沒有，怎么落實？甚至是從來沒有法律允許城市政府出臺限售、限購這樣的指令，畢竟法律沒有規(guī)定房子不能自由交易。

　　吳翔華說，我們的調(diào)控仍需努力，要加緊制定出一個科學的指標，同時有一套比較科學的監(jiān)管體系，實現(xiàn)遏制投機和增加供給（如保障性住房）相互配合。例如，以房價收入比為指標，針對不同的城市制定不同的要求，中央或省級政府對此目標進行考核。小城市可以適當提升，大城市可以適當降低，中央提供保障性住房、租賃補貼等工具，具體的方式和方法由各個城市決定。但總的目標不變，即實現(xiàn)房價收入比的回歸。

　　至于被認為與今后樓市調(diào)控密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅，吳翔華認為，對于遏制投機，房地產(chǎn)稅有一定的效果，但遜色于個人所得稅。從2003年到現(xiàn)在，大家討論了17年房地產(chǎn)稅，也沒有討論出一個結(jié)果。因為大家很清楚，房地產(chǎn)稅是不能遏制投機的。那么假設(shè)房地產(chǎn)稅不能落地，是不是就得提高個人所得稅了呢？這或許是決策層的一個策略吧。

　　吳翔華也在思考，如果有一天房地產(chǎn)調(diào)控真正地走上正軌，房地產(chǎn)市場是不是徹底沒戲了？現(xiàn)在沒有走到正軌，投資預期一直在，限價政策更是激發(fā)了這種預期，所以能清楚地感覺到有很多投機的人提著錢在等待機會。“這就是出于維穩(wěn)的目的，卻得到了一個永遠也穩(wěn)不住的結(jié)果。不是決策層不明白樓市調(diào)控的內(nèi)在邏輯和道理，而是大家還寄希望于房地產(chǎn)能夠拉動經(jīng)濟增長，這直接導致了現(xiàn)在的尷尬局面，房地產(chǎn)既不能死，也不能活。”