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　　5月份待出讓土地起始金額超159億元。地塊分別位于武清區(qū)、濱海新區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)和河西區(qū)。年內(nèi)融資環(huán)境寬松、融資成本下降，房企投資預(yù)期回暖，大體量高總價、高商住比地塊陸續(xù)出現(xiàn)，本月出讓的水西、U型捆綁地塊總價均超過40億，咸水沽出讓的商住捆綁地塊商住比達(dá)5:5，出現(xiàn)20余萬平米巨無霸商業(yè)。

　　5月待拍地塊指標(biāo)情況一覽：

　　一、武清新城

　　該地塊位于武清區(qū)新城光明道北側(cè)，詳細(xì)指標(biāo)情況如下：

　　津武（掛）2020-002號地塊掛牌轉(zhuǎn)讓起始價9.38億元，起始樓面價7506元/㎡。轉(zhuǎn)讓競買報價設(shè)置最高限價為人民幣13.132億元， 起始樓面價10509元/㎡。

　　中原觀點

　　地塊位于武清當(dāng)前房地產(chǎn)市場最火熱的武清新一中片區(qū)，南側(cè)為武清當(dāng)?shù)刈罹叽淼母纳菩蜆潜P——城投熙和園項目，項目3km范圍內(nèi)各方面配套較為完善，距武清高鐵站直線距離3km。周邊主要在售項目有京能雍清麗苑、雍鑫金科集美雍陽等。當(dāng)前周邊在售小高均價16000元/㎡左右，洋房均價18500元/㎡左右。根據(jù)區(qū)域市場歷史表現(xiàn)和土地先天價值，項目有機(jī)會實現(xiàn)較高的流量。

　　二、中新天津生態(tài)城

　　5宗土地均位于濱海新區(qū)中新天津生態(tài)城區(qū)域內(nèi)，地塊詳細(xì)指標(biāo)如下：

　　津濱生（掛）2020-1號地塊掛牌轉(zhuǎn)讓起始價1.406億元，起始樓面價1927元/㎡。

　　津濱生（掛）2020-2號地塊掛牌轉(zhuǎn)讓起始價3.996億元，起始樓面價4397元/㎡。轉(zhuǎn)讓競買報價設(shè)置最高限價為人民幣5.994億元， 起始樓面價6596元/㎡。

　　津濱生（掛）2020-3號地塊掛牌轉(zhuǎn)讓起始價5.391億元，起始樓面價4026元/㎡。轉(zhuǎn)讓競買報價設(shè)置最高限價為人民幣8.0865億元，起始樓面價6039元/㎡。

　　津濱生（掛）2020-4號地塊掛牌轉(zhuǎn)讓起始價0.045億元，起始樓面價682元/㎡。

　　津濱生（掛）2020-5號地塊掛牌轉(zhuǎn)讓起始價3.39億元，起始樓面價3668元/㎡。轉(zhuǎn)讓競買報價設(shè)置最高限價為人民幣5.085億元， 起始樓面價5502元/㎡。

　　上述5宗土地，競得人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊地不在濱海新區(qū)中新天津生態(tài)城的，須按照規(guī)定在濱海新區(qū)中新天津生態(tài)城注冊全資公司，并由該公司按《掛牌地塊成交確認(rèn)書》規(guī)定的時間辦理簽訂《天津市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》有關(guān)事宜。

　　中原觀點

　　生態(tài)城起步區(qū)住宅用地基本已接近飽和，板塊開發(fā)北拓，中部片區(qū)及北部片區(qū)為目前板塊發(fā)展重心。但當(dāng)前發(fā)展處于初步階段，生活配套與起步區(qū)相比仍有差距。適合打造針對新天津人置業(yè)、本地首置兼投資類為主的人群，主力總價控制在150萬以內(nèi)的流量型項目。

　　三、津南咸水沽

　　津南區(qū)咸水沽板塊一宗打包地塊，相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下：

　　該兩宗土地打包出讓，起始總價為16.87億元，其中津南（掛）2020-02號地塊起始總價為6.44億元，折合起始樓面價2885元/㎡；津南（掛）2020-03號地塊起始總價為10.43億元，折合起始樓面價4942元/㎡。

　　中原觀點

　　環(huán)城巨無霸商業(yè)，市場化操盤風(fēng)險高

　　本次咸水沽出讓的巨幅商住捆綁地塊，商服用地位于咸水沽鎮(zhèn)中心，規(guī)劃建面達(dá)22萬㎡，周邊商住氛圍醇熟、配套完善，是咸水沽商業(yè)價值最高的區(qū)域。該地塊與15萬㎡的新城吾悅廣場直線距離不足1.5km。津南區(qū)常住人口不足90萬人，片區(qū)內(nèi)消費人口規(guī)模和消費力能否支撐兩大商業(yè)體的經(jīng)營，是投資商需慎重考慮的問題。

　　住宅用地位于津南新城板塊，周邊在售新房為華遠(yuǎn)景瑞海藍(lán)城和龍湖紫宸，高層均價14000元/㎡，洋房均價16500-17500元/㎡，片區(qū)住宅利潤空間有限；2019年板塊內(nèi)成交上海建工商住地塊樓面價6161元/㎡，商住比約為2:8。本次出讓地塊商住比達(dá)5:5，如此大體量商業(yè)，除非投資商在商業(yè)方面有成熟的操盤及變現(xiàn)通路，否則操盤風(fēng)險很高。

　　四、津南區(qū)辛莊

　　地塊位于津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)，相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下：

　　津南（掛）2020-04號 地塊掛牌起始價為12.96億萬元，折合起始樓面價9454元/㎡；

　　津南（掛）2020-05號 地塊掛牌起始價為8.96億萬元，折合起始樓面價10698元/㎡；

　　津南（掛）2020-06號 地塊掛牌起始價為6.93億萬元，折合起始樓面價9462元/㎡；

　　中原觀點

　　新興居住組團(tuán)，借勢會展中心紅利，承接市區(qū)外溢的流量盤

　　本次掛牌的三宗宅地位于海河中游南岸洪泥河片區(qū)，屬于會展中心板塊的延伸區(qū)，南側(cè)臨天津大道，可共享辛莊板塊配套。地塊周邊設(shè)有地鐵1號線洪泥河?xùn)|站，連接中心城區(qū)及會展中心。該片區(qū)規(guī)劃住宅用地總建面近200萬㎡，未來將成為津南區(qū)主力供地區(qū)域之一。

　　新房市場方面，地塊周邊在售項目僅首創(chuàng)禧悅翠庭，高層成交均價18500-19500元/㎡，月均去化20-30套，去化速度較為緩慢。二手房市場方面，辛莊板塊二手房高層價格16000-18000元/㎡，洋房價格19000-21000元/㎡

　　地塊質(zhì)素方面，三宗地塊均為純宅地04號、06號地塊容積率在2.0，產(chǎn)品規(guī)劃將以高層、小高層為主，05號地塊容積率在1.6，可規(guī)劃小高層+部分洋房產(chǎn)品，價值屬性略高。綜合考慮片區(qū)內(nèi)主力客群可承受總價能力，在售新房價格及去化表現(xiàn)，本次掛牌的三宗地塊在價格突破上仍有壓力，適宜打造總價在130-150萬的流量型產(chǎn)品。

　　五、西青區(qū)水西公園

　　該打包地塊位于西青區(qū)水西公園板塊，地塊詳細(xì)指標(biāo)如下：

　　該兩宗土地打包出讓，起始總價為44.3億元，其中津西青香(掛)2019-080號地塊起始總價為40.3億元，折合起始樓面價18015元/㎡；津西青天(掛)2019-081號地塊起始總價為4億元，折合起始樓面價5786元/㎡。

　　中原觀點

　　改善型住宅產(chǎn)品安全穩(wěn)健，公建部分的處理方式直接影響整盤利潤

　　本次掛牌的水西公園捆綁地塊歷經(jīng)多次停牌延期，高總價、大體量公建規(guī)模帶來的整盤現(xiàn)金流和利潤壓力是此前地塊未能順利被摘牌的主要原因。

　　地塊所處的水西公園片區(qū)，為中北鎮(zhèn)環(huán)內(nèi)部分，擁有環(huán)內(nèi)的濕地公園——水西公園，是南開區(qū)的天然外溢區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

　　從住宅市場來看，水西公園板塊多年無新房供應(yīng)，地緣升級需求旺盛。地塊周邊在售新房項目萬科西華府洋房均價24500元/㎡、高層均價23500元/㎡，萬科翡翠嘉和洋房均價26000元/㎡，高層均價22000元/㎡，為西青區(qū)新房價格標(biāo) 桿。地塊鄰近的南開區(qū)新房價格已突破40000元/㎡大關(guān)，初改、剛改需求外溢是必然趨勢，項目是承接改類客戶的首站。

　　從地塊指標(biāo)來看，商服地塊無論規(guī)劃商業(yè)還是辦公，對開發(fā)商都是挑戰(zhàn)，適合有商業(yè)資產(chǎn)處置及運營能力的頭部房企或?qū)嵙ζ髽I(yè)。對于本宗捆綁地塊，公建部分是整盤利潤能否實現(xiàn)的關(guān)鍵。

　　六、河西區(qū)U型地塊

　　該打包地塊位于河西區(qū)解放南路起步區(qū)，地塊詳細(xì)指標(biāo)如下：

　　該兩宗土地打包出讓，起始總價為46億元，其中津西解放（掛）2019-126號地塊起始總價為11.7億元，折合起始樓面價9177元/㎡；津西解放（掛）2019-127號地塊起始總價為34.3億元，折合起始樓面價20670元/㎡。

　　中原觀點

　　解放南路起步區(qū)延續(xù)梅江高端居住價值屬性，在萬科柏翠園、仁恒公園世紀(jì)等品質(zhì)樓盤開發(fā)帶動下成為市場認(rèn)可度高的改善熱點板塊，是目前天津樓市皇冠上的明珠。片區(qū)當(dāng)前在售項目單價近4萬元/㎡水平，年均去化面積在2.5-3.5萬㎡左右，而且片區(qū)地塊多數(shù)商住比較高，單組地塊總價在30-40億元，獲取門檻較高。適合有較強(qiáng)實力的房企開發(fā)品質(zhì)改善型項目。