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　　政策是樓市的晴雨表，土地市場(chǎng)是樓市的風(fēng)向標(biāo)。2020年天津土地市場(chǎng)相較2019年熱度下降明顯：上半年在疫情影響下供求雙降，三季度市場(chǎng)有所回溫但表現(xiàn)不溫不火。

　　對(duì)于在津發(fā)展的房企，在今年的市場(chǎng)大環(huán)境下，普遍面臨較高的資金壓力：政策層面對(duì)融資重重限制，在津歷史項(xiàng)目變現(xiàn)速度難達(dá)到預(yù)期，新拿地項(xiàng)目銷售回款壓力與日俱增。而這些壓力也即時(shí)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)中，我們具體看下市場(chǎng)數(shù)據(jù)：

　　土地成交金額下降460億，同比下降4成

　　2020年天津土地市場(chǎng)的供需在上文提及的多重因素影響下比2019年下降超過(guò)50%。截至11月份全市累計(jì)供應(yīng)土地116宗，土地面積797.14萬(wàn)㎡，折合建筑面積1378.71萬(wàn)㎡；累計(jì)成交土地90宗，土地面積628.98萬(wàn)㎡，折合建筑面積1093.84萬(wàn)㎡。2019年全年土地成交金額為1194.7億元，而2020年截至11月土地成交金額為735.1億元，整整下降459.6億元。

　　圖1：天津市2019-2020年11月土地供需情況

　　地價(jià)持續(xù)下行：起拍價(jià)平均下降4%，溢價(jià)率下降2.8%

　　2019年天津土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率為7.18%，而2020年截至11月份平均溢價(jià)率降至4.37%，房企在投資拿地階段對(duì)穩(wěn)健和安全的要求越發(fā)凸顯，底價(jià)成交成為主流。

　　圖3：天津市2019-2020年11月住宅土地溢價(jià)率走勢(shì)

　　流量指標(biāo)為王，區(qū)域冷熱分化 

　　基于當(dāng)前天津樓市相對(duì)穩(wěn)定的格局，土地市場(chǎng)成交的區(qū)域分布也符合各區(qū)域的市場(chǎng)特征：市內(nèi)六區(qū)在前幾年棚改等工作完成背景下，仍持續(xù)供應(yīng)，但核心區(qū)地塊普遍需要房企具備較強(qiáng)的操盤能力——包括產(chǎn)品打造能力、價(jià)值輸出能力等；

　　環(huán)城仍是房企的必爭(zhēng)之地，但在市場(chǎng)大勢(shì)影響下地價(jià)也出現(xiàn)下行趨勢(shì)；

　　遠(yuǎn)郊市場(chǎng)中，武清格局相對(duì)穩(wěn)定，而寶坻因規(guī)劃等方面的利好兌現(xiàn)需要一定時(shí)間，與主流房企追求快速去化的要求難以契合，在2019年市場(chǎng)熱潮過(guò)去后降溫明顯。

　　濱海新區(qū)成交土地主要出現(xiàn)在生態(tài)城以及其他產(chǎn)城主題特色鮮明的重點(diǎn)活力區(qū)域。

　　2020截至11月份市區(qū)樓面價(jià)18227元/㎡，環(huán)城樓面價(jià)元8543/㎡，遠(yuǎn)郊樓面價(jià)4204元/㎡，濱海樓面價(jià)5446元/㎡，價(jià)格梯次也比較穩(wěn)定。

　　表2：2020年截至11月末住宅土地市場(chǎng)成交格局

　　總價(jià)、建面“雙十”地塊占比超過(guò)7成

　　自2017年本輪調(diào)控開(kāi)始至今，多數(shù)房企在拿地方面將對(duì)開(kāi)發(fā)速度的要求排在前列：一方面，土地開(kāi)發(fā)速度不斷提高，拿地后平均首開(kāi)周期由14個(gè)月左右降至5個(gè)月左右；另一方面，主要成交地塊的面積和總價(jià)連續(xù)3年呈下降趨勢(shì)：

　　2020截至11月份成交土地總價(jià)10億元以下的占比達(dá)78%；土地成交總建面10萬(wàn)㎡以下的占比達(dá)82%；規(guī)劃建面15萬(wàn)㎡以下的占比達(dá)70%。

　　熱點(diǎn)地塊盤點(diǎn)

• 溢價(jià)率榜首：武清區(qū)凱旋王國(guó)地塊
• 年5月武清凱旋王國(guó)地塊，由新城摘得，不僅溢價(jià)率達(dá)到封頂，且是上半年唯 一一宗競(jìng)自持的地塊。該地塊溢價(jià)率40%，自持3%，樓面價(jià)10509元/㎡
• 總價(jià)榜首：河西區(qū)U型地塊
• 年5月河西梅江板塊成交兩宗打包地塊，由中海以總價(jià)47億元摘得，綜合樓面價(jià)16205元/㎡，該地塊商住比接近5:5。
• 單價(jià)榜首：河西區(qū)體院地塊
• 年7月成交河西體院東地塊，出讓面積為79485.1平米，屬于中小體量地塊，由魯能以36.2億元摘得，折合成交樓面價(jià)為30548元/平米，溢價(jià)率24.83%。

　　上述熱點(diǎn)地塊或者是眾多房企持續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)地塊，或者是位于區(qū)域市場(chǎng)流量領(lǐng)先的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域

　　而反觀流拍地塊情況：2020年截至11月份未成交地塊19宗，其中：

　　市內(nèi)六區(qū)沒(méi)有土地流拍；

　　環(huán)城四區(qū)中，包括西青精武鎮(zhèn)地塊、津南咸水沽地塊和北辰雙青地塊出現(xiàn)停牌和流拍，全部為配建比例較高的打包地塊。對(duì)于房企而言，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，銷售速度和成本是影響拿地最核心的兩個(gè)因素。

　　濱海新區(qū)流拍土地主要出現(xiàn)在塘沽灣。目前海河以南包括塘沽灣、臨港等板塊，由于城市規(guī)劃兌現(xiàn)較慢，土地市場(chǎng)熱度明顯進(jìn)入冰凍期。

　　2020天津新房市場(chǎng)發(fā)展壓力漸增，房企在土地市場(chǎng)中的謹(jǐn)慎，源于新房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)壓力以及逐步加劇的微觀競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。