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　　繼央行兩日投放流動性1.7萬億元后，LPR下行預期而至。

　　日前，融360大數(shù)據(jù)研究院對全國35個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，為5年期貸款市場報價利率（LPR）加點71基點，環(huán)比下降1基點，連續(xù)第二個月下降；二套房貸款平均利率為5.82%，環(huán)比下降2基點，為5年期LPR加點102基點。當月，20個城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)。

　　對比此前數(shù)據(jù)，這已是全國房貸平均利率連續(xù)連續(xù)兩個月環(huán)比微幅下降。去年12月，全國首套房、二套房貸款平均利率分別為5.52%、5.84%，均較11月環(huán)比下降了1個BP，終結(jié)了此前連續(xù)6個月上漲的趨勢。

　　在市場看來，自去年8月17日央行宣布將LPR作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考后，LPR下行預期始終存在，節(jié)后央行公開市場操作投放流動性超預期，新一期LPR大概率下調(diào)，又逢全國“抗疫”，或釋放了我國降息周期大幕被拉開的信號。短期內(nèi)房貸利率水平可能會維持平穩(wěn)緩慢下降的趨勢，但絕非意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策在適度放松。

　　實際上，在去年11月19日召開的金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會上，易綱就對六家商業(yè)銀行負責人強調(diào)過，要發(fā)揮好LPR對貸款利率的引導作用，推動金融機構(gòu)轉(zhuǎn)變貸款定價慣性思維，真正參考LPR定價，促進實際貸款利率下行。

　　━━━━房貸利率開年走低

　　2020年房貸利率開年走低。

　　過去一個月，全國有20個城市首套房貸款利率環(huán)比下調(diào)，其中7個城市的下降幅度超過5個BP；11個城市首套房貸款利率水平有所上漲。二套房貸款利率下降的城市數(shù)量略少于首套，有17個；上漲城市數(shù)量略高于首套，有13個。

　　其中，一線城市的北上廣深首套房貸款利率悉數(shù)下調(diào)。北京環(huán)比再下調(diào)1BP，廣州環(huán)比下調(diào)4BP，上海和深圳的首套房貸款平均利率均環(huán)比下調(diào)5個BP。下調(diào)后上海首套房貸款利率低至4.82%，創(chuàng)近兩年半來歷史新低。

　　二線城市中，5個城市的首套房貸款利率降幅超5個BP，哈爾濱首套房貸款利率降至5.21%，環(huán)比下調(diào)幅度高達23BP；利率上漲城市的變化幅度則較小，其中無錫上漲幅度最大，為5個BP。

　　總體來看，1月份，上海、廈門、天津為全國首套房貸款平均利率最低的3個城市，分別為4.82%、5.1%、5.14%。首套房貸款平均利率最高的3個城市為南寧6.27%、蘇州6.08%、鄭州6.01%。

　　自去年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成以來，市場上一直存有未來LPR會上下浮動，房貸利率會一路走低的聲音。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，宏觀經(jīng)濟不振，導致逆周期調(diào)節(jié)的措施不斷出臺，就貨幣政策而言，數(shù)量工具與價格工具的綜合運用則是必然的，而利率作為價格工具，下降也是情理之中。一線城市的需求旺盛，市場的吸納和承接能力強，是房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場和優(yōu)質(zhì)市場，信貸資源也更加豐富，各金融機構(gòu)對一線城市的支持力度更大，加上各家機構(gòu)間較強的競爭，導致一線城市平均利率整體低于二三線城市。

　　具體來看，以貸款100萬元、等額本息30年還清為例，如果以2019年1月首套房貸款平均利率5.66%計算，每月需還5779元，利息總額為108.03萬元；以2020年1月首套房貸款平均利率5.51%計算，每月需還5684元，利息總額為104.63萬元，單月貸款支出和總利息支出分別減少95元和3.4萬元。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心市場分析師國仕英認為，對房地產(chǎn)市場而言，疫情發(fā)生在淡季，目前來看對房地產(chǎn)市場影響有限，但如果疫情持續(xù)，可能會打破現(xiàn)有房地產(chǎn)市場平穩(wěn)行情。房貸利率的下調(diào)能在市場受疫情影響的情況下繼續(xù)刺激購房者需求，減少購房壓力。此前央行連續(xù)兩日逆回購1.7萬億，整體市場環(huán)境較為寬松，預計未來短期內(nèi)房貸利率將會保持小幅下降態(tài)勢。

　　━━━━政策利率有下行趨勢 LPR也存下調(diào)空間

　　從政策利率到貨幣市場利率、從LPR利率到貸款利率，一條“降息”的傳導鏈條呈現(xiàn)出來。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉曾表示：“下一步，央行的利率還有比較大的下行空間。”

　　2月7日，中國人民銀行副行長、外匯局局長潘功勝在“國務院應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情聯(lián)防聯(lián)控機制”新聞發(fā)布會上表示，市場預期下次MLF的中標利率和2月20日公布的LPR會有較大概率下行。

　　他提出，在貨幣政策方面，下一步要加大逆周期調(diào)節(jié)的強度，保持流動性合理充裕，為實體經(jīng)濟提供良好的貨幣金融環(huán)境。二是要進一步深化利率市場化改革，完善市場報價利率傳導機制，提高貨幣政策的傳導效率，降低社會融資成本。三是繼續(xù)發(fā)揮結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的作用，像定向降準、再貸款、再貼現(xiàn)這樣一些結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的引導作用，加大對國民經(jīng)濟重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。

　　這也被市場理解為，未來房貸利率大概率也將緩慢下調(diào)。

　　在個人住房按揭貸款方面，記者從多家銀行了解到，住房按揭貸款由于操作成本低、受益期長、風險小等特點，受到銀行的關(guān)注。央行公布的2019年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，2019年全年，住戶部門中長期貸款新增5.45億元，同比增長10.10%，一改前兩年負增長，增速達到兩位數(shù)，12月增加量的同比增速更是高達56.67%。從組成部分看，居民中長期貸款主要包括住房按揭貸款和經(jīng)營貸，其中住房按揭貸款占比穩(wěn)定在85%左右。

　　分析人士預計，1月各銀行信貸額度進一步釋放，2020年各家銀行仍會傾向于加大個人按揭貸款的投放。

　　長期以來，我國銀行的房貸利率定價都是在央行貸款基準利率基礎(chǔ)上乘以一定比例系數(shù)。比如，此前北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。從目前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，雖然LPR較之前的基準利率有了一定的浮動，但依然以穩(wěn)為主。

　　交銀國際董事總經(jīng)理洪灝認為，LPR跟隨MLF等政策利率的下調(diào)而下調(diào)，一定程度上印證了MLF政策利率向LPR傳導的機制。從央行逆回購、MLF利率的調(diào)整歷史來看，政策利率的調(diào)整多為一個連續(xù)的過程。未來政策利率仍具有下行趨勢，LPR也存在下調(diào)空間。但房貸利率還需考慮加息基點的變化趨勢，降息5個基點的實際效用有限。

　　從2019全年市場情況來看，房貸利率整體就呈現(xiàn)出先跌后漲的走勢。當前的首套房貸款平均利率同比2019年1月份下降了15BP，二套房貸款平均利率下降了22BP。

　　柏文喜認為，LPR中長期呈下降趨勢，而疫情對經(jīng)濟運行負面影響的嚴重程度和持續(xù)時間對其是一個重要的助長因素，整體信貸也會維持較為寬松的態(tài)勢。但“穩(wěn)”字當頭仍是2020年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。

　　據(jù)記者了解，目前，已有不少銀行推出了支持疫情防控及金融服務保障的具體措施，在與個人密切相關(guān)的住房按揭、信用卡領(lǐng)域，銀行的相關(guān)政策已漸次落地。

　　“受疫情影響，經(jīng)濟下行壓力大，央行不斷釋放資金入市，為確保疫情過后市場恢復穩(wěn)定，預計短期內(nèi)LPR下調(diào)的可能性還是比較大的，但整個信貸不會一直維持寬松的態(tài)勢。”國仕英表示。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，LPR新規(guī)為央行采取價格手段調(diào)整貨幣政策提供了空間，LPR會浮動，如果加點不變，確實會使房貸情況發(fā)生變化，但加點也可以浮動，也會影響房貸利率，不會使得房貸利率只能單邊下行。它可以維持整體個人住房貸款利率基本保持穩(wěn)定，既不下降也不會顯著增加個人住房貸款利息負擔。未來抵押貸款利率將更加突出地反映各銀行的區(qū)域貨幣政策和信貸戰(zhàn)略。