樓市“房住不炒”定位不會(huì)因房房企短暫的困難而改變。疫情是檢驗(yàn)房企競(jìng)爭(zhēng)力的一塊“試金石”，有利于倒逼行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，刺激房企加速轉(zhuǎn)型。房企首先要拓寬融資渠道，保證現(xiàn)金流安全。同時(shí)，還要積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，拓展?fàn)I銷(xiāo)渠道。更重要的是轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，不要僅盯著增量市場(chǎng)，存量市場(chǎng)同樣大有可為。
受新冠肺炎疫情影響，今年前兩個(gè)月，我國(guó)房企整體銷(xiāo)售規(guī)模大降?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，2月份百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷(xiāo)售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)下了近幾年來(lái)單月銷(xiāo)售最低紀(jì)錄。筆者認(rèn)為，在“房住不炒”定位下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)困境，政府將更注重精準(zhǔn)施策，而不是全盤(pán)托底，房企脫困更多還要依靠自身努力，強(qiáng)化應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
疫情為房企經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了不小壓力。房企的主要資金來(lái)源是銷(xiāo)售收入、自有資金和融資所得。在疫情影響下，房企線下銷(xiāo)售嚴(yán)重受阻，無(wú)論是預(yù)期的春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)潮偃旗息鼓，還是現(xiàn)場(chǎng)售樓大面積暫停，都對(duì)房企銷(xiāo)售現(xiàn)金回款造成了巨大影響。在銷(xiāo)售大幅減少的同時(shí)，房企的一些剛性成本支出卻一點(diǎn)都沒(méi)有少。
一般而言，房企的成本主要包括土地成本、建安成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、員工薪酬、其他管理費(fèi)用、利息支出、土地增值稅等。這些成本通常與企業(yè)拿地、開(kāi)發(fā)節(jié)奏息息相關(guān)。近一段時(shí)間，各地也對(duì)部分稅項(xiàng)、土地款繳納等給出了延緩政策。所以，疫情期間房企最大的支出壓力在于員工薪酬和利息開(kāi)支。
值得注意的是，2020年是房企債務(wù)償還高峰年?？硕鹧芯繄?bào)告顯示，95家典型房企年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)5000億元，較2019年上漲45%，3月份是今年第一個(gè)償債高峰期，待償總額達(dá)330億元。一部分習(xí)慣了“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式的中小企業(yè)，將面臨嚴(yán)重的現(xiàn)金流危機(jī)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，風(fēng)險(xiǎn)不可不防。目前，部分省份或城市已出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)階段性紓困政策，具體包括延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣(mài)保證金比例，放寬預(yù)售條件、稅款繳納最長(zhǎng)可延期3個(gè)月、繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請(qǐng)減免等。據(jù)此，相信在各地紓困政策支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)明顯放大。
從需求端看，購(gòu)房需求與普通快消品不同，購(gòu)房總需求并不會(huì)因疫情而減少，疫情期間被壓抑的需求會(huì)在疫情結(jié)束后集中釋放，疫情可能導(dǎo)致未來(lái)各城市供需出現(xiàn)短期改變，但不會(huì)改變長(zhǎng)期供需趨勢(shì)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體并不會(huì)遭受毀滅性打擊，只是房企需要想辦法熬過(guò)疫情。
綜合來(lái)看，樓市“房住不炒”定位不會(huì)因房企短暫的困難而改變，優(yōu)秀的房企將在與疫情抗?fàn)幹胁粩嗌A、強(qiáng)健體魄，實(shí)力不足的房企難免要被市場(chǎng)所淘汰。這次疫情恰好就是檢驗(yàn)房企競(jìng)爭(zhēng)力的一塊“試金石”，有利于倒逼行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，刺激房企加速轉(zhuǎn)型。
首先，房企要拓寬融資渠道，保證現(xiàn)金流安全。面對(duì)嚴(yán)峻局勢(shì)，房企要充分發(fā)揮自身實(shí)力，通過(guò)拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式，積極補(bǔ)充資金，保證財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流安全。這一方面有助于企業(yè)平穩(wěn)度過(guò)疫情期，另一方面更是可持續(xù)發(fā)展能力的保障。隨著疫情結(jié)束，投資開(kāi)發(fā)恢復(fù)甚至加速，更加考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力。
其次，房企還要積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，拓展?fàn)I銷(xiāo)渠道。當(dāng)前，線上和線下銷(xiāo)售并行已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，特別是在特殊時(shí)期，線上銷(xiāo)售在一定程度上可以對(duì)沖線下銷(xiāo)售停擺的沖擊。疫情結(jié)束之后，線上銷(xiāo)售模式仍然有助于房企拓展銷(xiāo)路，降低成本。當(dāng)前，房企需要積極促銷(xiāo)，爭(zhēng)取回款。
長(zhǎng)期來(lái)看，房企更重要的是轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念。房企不要僅盯著增量市場(chǎng)，存量市場(chǎng)同樣大有可為。各地大量的城市更新任務(wù)和改善型需求，都是有待進(jìn)一步挖掘的市場(chǎng)。房企也不要唯規(guī)模論，抓著“高周轉(zhuǎn)”游戲不放，只要做出品牌，做出特色，小而美的房企一樣有市場(chǎng)空間。
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