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　　“有的樓盤(pán)‘五一’期間定下了幾億的銷(xiāo)售任務(wù),價(jià)格打得特別低,也是為了壓制周邊樓盤(pán)。”濟(jì)南新東站片區(qū)某地產(chǎn)項(xiàng)目中層管理人員張磊對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō),“現(xiàn)在大家都在爭(zhēng)時(shí)間、搶節(jié)點(diǎn),互相盯著對(duì)方,因?yàn)橛行﹨^(qū)域供應(yīng)量確實(shí)比較大。”

　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到,目前濟(jì)南市場(chǎng)上的住宅供應(yīng)整體比較充足。不僅新房市場(chǎng),二手房方面,最近幾個(gè)月鏈家平臺(tái)新增掛牌房源呈上升趨勢(shì)——濟(jì)南二手房掛牌房源已超過(guò)5萬(wàn)套。

　　至于今年的行情,合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示,“這段時(shí)間,樓市企穩(wěn)明顯。這個(gè)企穩(wěn),不像以前有漲價(jià)的動(dòng)力,預(yù)計(jì)二季度會(huì)延續(xù)最近的態(tài)勢(shì),你要想走量,就要有促銷(xiāo),而且促銷(xiāo)要比較給力。如果沒(méi)有給力的促銷(xiāo),成交很明顯就下來(lái)了。”

　　在這樣的態(tài)勢(shì)下,最終受益的還是買(mǎi)房人。

　　老樓盤(pán)在售,新樓盤(pán)不斷出

　　近期,濟(jì)南部分樓盤(pán)價(jià)格下探,已跌破了周邊區(qū)域的平均價(jià)格,這事實(shí)上與區(qū)域周邊的供求關(guān)系變化有密切關(guān)系。在濟(jì)南東部樓市熱點(diǎn)片區(qū)之一的新東站片區(qū)內(nèi),市場(chǎng)就頗為熱鬧。

　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在新東站片區(qū)探訪(fǎng)時(shí)看到,在該片區(qū)內(nèi)的鳳凰路兩側(cè),已有大片高樓崛起,繼續(xù)向北,也有部分樓盤(pán)在建設(shè)中；而在該片區(qū)目前工地較為密集的奧體中路北沿線(xiàn)兩側(cè),有近10個(gè)樓盤(pán)正在熱火朝天施工中,還有的尚未動(dòng)工。

　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到,該片區(qū)內(nèi)的諸多地塊都在大規(guī)模施工,多個(gè)樓盤(pán)也在密集供貨。目前的新東站片區(qū)有十來(lái)個(gè)樓盤(pán)正在開(kāi)發(fā),其中,僅張馬片區(qū)就有七八個(gè)樓盤(pán)同時(shí)在售。

　　此外,新東站片區(qū)內(nèi)還有天鴻、翡麗公館等在售項(xiàng)目,各樓盤(pán)之間競(jìng)爭(zhēng)很激烈。

　　在大量供應(yīng)之下,新東站片區(qū)的價(jià)格進(jìn)一步松動(dòng)。

　　就在“五一”期間,個(gè)別樓盤(pán)的“價(jià)格風(fēng)暴”也在攪動(dòng)市場(chǎng)。“首開(kāi)高層11111元/平方米,整棟一口價(jià),僅限‘五一’”,位于濟(jì)南新東站片區(qū)的天鴻萬(wàn)象東方在“五一”前夕打出了這樣的廣告。

　　“這個(gè)樓盤(pán)把價(jià)格打得這么低,也是為了爭(zhēng)搶客戶(hù),畢竟新東站片區(qū)的供應(yīng)量很大。”張磊對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō),“新東站現(xiàn)在好多新樓盤(pán)都開(kāi)了。老的樓盤(pán)也在售,新的樓盤(pán)還不斷地出來(lái),比如,張馬片區(qū)的中建項(xiàng)目就快來(lái)了,中糧的項(xiàng)目也快入市了。”

　　新東站片區(qū)的樓盤(pán)正放量供應(yīng)。中糧大悅城(000031,股吧)已經(jīng)公示的規(guī)劃顯示,其部分住宅的平均面積大約一百零幾平方米。也就是說(shuō),這將是個(gè)主打小戶(hù)型產(chǎn)品的項(xiàng)目,不少100平方米以下的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng),預(yù)計(jì)將吸引部分購(gòu)房者。大悅城是去年9月競(jìng)得的位于濟(jì)鋼西側(cè)約318畝土地,住宅體量非常大。

　　“都挑花眼了”

　　濟(jì)南雪山片區(qū)一樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)人士也對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者提到,“今年年內(nèi)的供應(yīng)量還是比較大的,而且任務(wù)量比較大,開(kāi)發(fā)商為了完成任務(wù)也是不惜降價(jià)搶客戶(hù)。”

　　住宅供應(yīng)量大的不止新東站片區(qū)、雪山片區(qū)。在濟(jì)南東部上班的徐偉一直打算買(mǎi)房。“之前我就一直在東邊轉(zhuǎn)著看房子,想著買(mǎi)一個(gè)低密度的樓盤(pán),后來(lái)就選定了彩石片區(qū),打算在這里買(mǎi)套小洋房自住。”徐偉對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō),他現(xiàn)在發(fā)現(xiàn),“在這一片,洋房越來(lái)越多。”

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　　“這一片區(qū)原來(lái)只有一個(gè)樓盤(pán)——中鐵城,洋房2.3萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米,18層的1.7萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/平方米,價(jià)格不低,感覺(jué)賣(mài)得一般。”徐偉對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō),“現(xiàn)在這片又來(lái)了新樓盤(pán),已經(jīng)有四五個(gè)盤(pán)了,包括旅游路金茂府、東山府、魯商項(xiàng)目等,還有綠地的項(xiàng)目也快開(kāi)盤(pán)了,量很大,這么多項(xiàng)目,眼看他們競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)很激烈,我也挑花眼了。”

　　“這也是好事,反正選擇余地大了,哪個(gè)樓盤(pán)都能買(mǎi)。”徐偉笑著對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō),

　　二手房供應(yīng)量明顯增加

　　在二手房市場(chǎng),這種供求關(guān)系更加明顯。在濟(jì)南土生土長(zhǎng)的李明,在花園路有一套房子,平時(shí)對(duì)房產(chǎn)感興趣的李明加入了幾個(gè)買(mǎi)房群,天天看群里的人討論得熱烈。

　　“之前春節(jié)假期再加上疫情影響,群里特別安靜,最近兩個(gè)月又熱鬧起來(lái)了。尤其隨著疫情的好轉(zhuǎn),不少樓盤(pán)都在發(fā)促銷(xiāo)廣告,看樣子很多開(kāi)發(fā)商都在加大推貨力度,不少群友也在咨詢(xún)各個(gè)樓盤(pán)值不值得買(mǎi)(300785,股吧)。”李明也萌生了換房的念頭。

　　李明現(xiàn)在琢磨,賣(mài)掉花園路的這套老房子,再貸點(diǎn)款,一步到位置換個(gè)新房。“我發(fā)現(xiàn),目前置換的主要問(wèn)題是,手里的二手房不好出手啊,我手里這套房子總價(jià)也不低,我看鄰居有好幾個(gè)賣(mài)房的,有的把房子掛出去半年了還沒(méi)賣(mài)掉?，F(xiàn)在二手房又多又不好賣(mài)。”李明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)說(shuō)。

　　來(lái)自鏈家的數(shù)據(jù)也印證了李明的直觀(guān)感受——濟(jì)南二手房供應(yīng)量持續(xù)增加,掛牌房源已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)套。

　　在分析看來(lái),二手房市場(chǎng)的疲軟行情,深層次原因也是市場(chǎng)的供求關(guān)系。濟(jì)南上一輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲大約是從2015年年底開(kāi)始的,并一直持續(xù)到2018年上半年。在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中,很多投資性客戶(hù)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　到2017年4月份,濟(jì)南出臺(tái)限售政策:買(mǎi)房人拿到房產(chǎn)證兩年之后才能對(duì)外轉(zhuǎn)手銷(xiāo)售。從2016年初到2017年4月限售政策出臺(tái)之前成交的房子,不受限售令的影響。而這期間成交的很多樓盤(pán),已經(jīng)在陸續(xù)交房、下證,一些投資客成本較低,他們中的一部分人正在選擇退出。這也是濟(jì)南二手房供應(yīng)量明顯增加的原因之一,而且預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)持續(xù)增加。

　　“以促銷(xiāo)換銷(xiāo)量”

　　對(duì)于濟(jì)南整體的庫(kù)存,許傳明分析說(shuō),“其實(shí),新房的庫(kù)存量倒不是特別大,因?yàn)樗膸?kù)存主要受土地出讓影響。2019年以來(lái)的土地出讓規(guī)模比起2016年、2017年有一定的回調(diào),絕對(duì)規(guī)模有所減少。所以,現(xiàn)在的供應(yīng)量是在穩(wěn)定的情況下有一定回調(diào),供需結(jié)構(gòu)整體還是處在比較合理的范圍內(nèi)。”

　　“二手房整體的量比較大,主要的影響因素是,去年整個(gè)需求端比較觀(guān)望,此前掛出的一些房源就一直攢在那里,所以這個(gè)階段的量相對(duì)就大一些。”許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。

　　如何看待目前的濟(jì)南樓市行情?“5月份與4月初相比,有一定的回落,因?yàn)?月份各行業(yè)開(kāi)始復(fù)工復(fù)產(chǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一個(gè)月的客戶(hù)籌備、營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作,到了4月份初有個(gè)‘小爆’,相當(dāng)于攢了一個(gè)季度的客戶(hù)。”許傳明說(shuō),“到了4月下旬,我們明顯感覺(jué)出來(lái),比起4月上旬有一定回調(diào)。”

　　“從整體情況看,4月份到‘五一’放假期間,一些項(xiàng)目集中加推,比如新組團(tuán)集中加推,現(xiàn)在加推去化量基本在60%-70%。這個(gè)數(shù)據(jù)非常有意思。往年當(dāng)行情比較火爆時(shí),這個(gè)數(shù)據(jù)一般能到80%-100%之間；行情比較冷時(shí),一般在50%或50%以下,60%-70%是行情正常期間的表現(xiàn),不溫不火。”在許傳明看來(lái),“看這個(gè)指標(biāo),我們就判斷,樓市已經(jīng)企穩(wěn)了。”

　　他進(jìn)一步分析說(shuō),“樓市這段時(shí)間的企穩(wěn),既不像行情低迷時(shí)那么冷,也不像高漲期那么火,是一個(gè)正常周期下的常規(guī)水平。長(zhǎng)期來(lái)看,我們判斷,至少在三季度之前,還會(huì)延續(xù)目前這個(gè)基本情況。”

　　“這個(gè)階段的企穩(wěn)非常有意思。行情好的時(shí)候一旦企穩(wěn),價(jià)格一般會(huì)溫和上漲,但今年我們看,企穩(wěn)的這些項(xiàng)目都是通過(guò)降價(jià)換來(lái)的,所以目前,我們認(rèn)為,以誠(chéng)意的促銷(xiāo)來(lái)?yè)Q銷(xiāo)量的情況至少整個(gè)二季度還會(huì)延續(xù)。”許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。