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　　2020年已經(jīng)落下帷幕，新的一年接踵而至。回顧2020年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖在一定程度上受到了疫情的影響，但在三四月份整體市場(chǎng)開始回溫，在“房住不炒”大基調(diào)下，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)漸穩(wěn)。天津中原研究院通過2020年市場(chǎng)回顧作出對(duì)2021年的八大展望。2020年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2021年展望如下：

　　2020年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

　　宏觀政策：房住不炒為底線，人口政策尋突破

　　房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。延續(xù)“房住不炒”的政策底線，“因城施策”的邊際效應(yīng)遞減；各城市或?qū)⒃谌丝谡呱蠈で笞兺?，在人口?dǎo)入方式及門檻上著力，增加有效居住需求。

　　堅(jiān)持制造業(yè)立市。天津是國內(nèi) 第一個(gè)將“制造業(yè)立市”寫進(jìn)發(fā)展規(guī)劃的直轄市、大城市，意圖改變天津經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛造成的城市活力不足，通過穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)促進(jìn)就業(yè)、吸引人口，推動(dòng)城市健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　國內(nèi)城市搶人大戰(zhàn)不斷升級(jí)，落戶政策趨向零門檻。2020年各城市政策突破嘗試，核心保留的均為人口政策，搶人大戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)；已有多個(gè)城市實(shí)現(xiàn)零門檻落戶，未來除極少數(shù)核心城市外，落戶零門檻是必然趨勢(shì)；與強(qiáng)省會(huì)對(duì)比，天津人口輻射腹地小，人口政策勢(shì)必持續(xù)放寬。

　　濱城定位提升，打造雙城發(fā)展格局。濱海新區(qū)作為天津上一輪規(guī)劃“雙核”之一，發(fā)展戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升為“濱城”，同時(shí)作為天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)占全市半壁江山，且經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逾7成為制造業(yè)，符合天津制造業(yè)立市定位。“濱城”概念下，濱海新區(qū)政策將全方位放寬。

　　中心城區(qū)的擴(kuò)容將帶來新的投資機(jī)會(huì)，并對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響。近年來，天津環(huán)線區(qū)域陸續(xù)進(jìn)行行政區(qū)劃變更，涉及西青、東麗、河?xùn)|、紅橋等區(qū)域，變更后對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響，未來將出現(xiàn)更多行政區(qū)劃的變更，包括小區(qū)域劃分和合并。

　　軌道交通建設(shè)將帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展。2021年將是天津地鐵建設(shè)的高峰年，在建地鐵累計(jì)里程將達(dá)293公里，十四五期間是天津軌道交通發(fā)展的重點(diǎn)時(shí)期，規(guī)劃到2025年建成里程513公里。

　　天津2021年重點(diǎn)軌交線路及涉及板塊

　　市場(chǎng)政策：人口政策將持續(xù)放寬，拿地-開盤周期繼續(xù)壓縮 

　　政策以人口為突破，輔以土地報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)提速。2020年多個(gè)城市政策突破嘗試，唯 一突破口是人口，天津同樣以人口政策為突破口，人口門檻降低，同時(shí)在土地、報(bào)批、報(bào)建等環(huán)節(jié)全面助力房企開發(fā)提速。

　　濱城政策帶來城市更新投資機(jī)會(huì)，試點(diǎn)后可能進(jìn)入中心城區(qū)。

　　土地市場(chǎng)：價(jià)格回歸，成交規(guī)模與2018年基本持平

　　2020年成交規(guī)模1371萬㎡，房企對(duì)天津市場(chǎng)的穩(wěn)定抱有信心。2020年全市供應(yīng)土地123宗，建面1444萬㎡，同比下降34.8%；成交土地113宗，建面1371萬㎡，同比下降21.6%。與2019年對(duì)比，在津房企普遍面臨前融受限和回款壓力的增加，疊加疫情影響，成交規(guī)模下降2成。但整體成交規(guī)模與2018年持平，客觀反映房企對(duì)天津市場(chǎng)的穩(wěn)定性抱有信心。

　　房企拿地向心趨勢(shì)加劇。環(huán)城四區(qū)成交趨近外環(huán)、遠(yuǎn)郊成交趨向城鎮(zhèn)中心。由于地價(jià)下降、房企對(duì)流量要求提高及改善需求復(fù)蘇帶動(dòng)，市區(qū)成交占比接近10%。2020年整體起拍價(jià)下降1.4%，今年同往年相比，房企更加關(guān)注市區(qū)和遠(yuǎn)郊，競(jìng)爭(zhēng)激烈，使這兩個(gè)板塊的溢價(jià)上升。

　　成交地塊小型化。2020年小地塊成交為主流，成交總價(jià)10億以內(nèi)地塊占比7成。成交地塊總價(jià)阻力線持續(xù)下探，總價(jià)10億以內(nèi)地塊占比達(dá)到74%。 土地成交總建面以5-15萬㎡為主，占比69%；規(guī)劃建面也主要為5-15萬㎡中小體量為主。

　　新房市場(chǎng)：成交規(guī)模穩(wěn)定，市區(qū)改善復(fù)蘇

　　成交復(fù)蘇超預(yù)期，新房成交1337萬㎡。2020年疫情對(duì)市場(chǎng)的影響與傳統(tǒng)春節(jié)淡季重合，全年影響較小，成交規(guī)模依然達(dá)到了1337萬㎡。同時(shí)，從四月開始，天津新房月均成交量保持穩(wěn)定，傳統(tǒng)營銷節(jié)點(diǎn)特征打破，房企為加快資金快速回籠，月月沖刺，每月都是強(qiáng)銷月，這種現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)在2021年持續(xù)。

　　市區(qū)改善需求釋放，環(huán)城成交總價(jià)下沉。2020年天津新房市場(chǎng)仍延續(xù)以剛需為主體的結(jié)構(gòu)，但從中觀市場(chǎng)特征看，中心區(qū)的改善復(fù)蘇與外圍區(qū)域總價(jià)下沉并存。

　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。2020年市場(chǎng)新盤供應(yīng)增加，開盤認(rèn)購率下降，天津純新盤入市較2019年有所增加。分區(qū)域來看，近兩年市內(nèi)六區(qū)項(xiàng)目集中入市，高端項(xiàng)目供應(yīng)增加競(jìng)爭(zhēng)激烈；2020年環(huán)城四區(qū)供應(yīng)持續(xù)增加，仍為市場(chǎng)供應(yīng)主力；而遠(yuǎn)郊五區(qū)新盤數(shù)依然在持續(xù)下降；濱海新區(qū)利好規(guī)劃頻出，近2年拿地項(xiàng)目加速入市。

　　市內(nèi)六區(qū)項(xiàng)目占據(jù)TOP10半壁江山。通過對(duì)2020年各區(qū)域商品住宅成交情況分析可以看出中市內(nèi)六區(qū)成交上升最為明顯，2020年銷售金額TOP10中，市區(qū)項(xiàng)目占據(jù)5席，也進(jìn)一步說明了天津積累的改善需求開始回歸。

　　流量盤均出現(xiàn)在市場(chǎng)安全區(qū)。從2020年流量盤出現(xiàn)的區(qū)域，我們不難看到，流量安全的前提主要包括：或者是城市界面成熟、自帶流量的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，或者是城市和產(chǎn)業(yè)關(guān)系越來越緊密，產(chǎn)城概念越發(fā)突出的環(huán)線區(qū)域，像河西新梅江、西青精武鎮(zhèn)、武清楊村等。

　　活躍庫存總量相對(duì)可控。2020年全市銷許存量2000+萬平米，除去和平外，市區(qū)其他區(qū)銷許存量均有所增加，但在售項(xiàng)目去化速度也同時(shí)有一定提高；環(huán)城存量、銷售量雙高，持續(xù)成為天津商品房市場(chǎng)重心。

　　5.二手房市場(chǎng)：價(jià)格回溫，同時(shí)與新房輪動(dòng)更緊密

　　疫情后二手房市場(chǎng)迅速恢復(fù)。2020年天津二手房成交11.3萬套，疫情結(jié)束后市場(chǎng)迅速恢復(fù)，繼而擴(kuò)大議價(jià)空間，推動(dòng)成交量維穩(wěn)，年末價(jià)格受新房市場(chǎng)沖擊略微回落，但仍處于合理區(qū)間。

　　二手房成交特點(diǎn)：成交決策加快、客戶年輕化、改善需求復(fù)蘇。

　　2021年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

　　結(jié)合2020年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，天津中原研究院對(duì)2021年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)作出八大展望：

　　天津樓市將持續(xù)反彈,2021年小陽春將提前

　　2021年將是投資大年,天津土地供應(yīng)持續(xù)增加

　　投資市場(chǎng)國家隊(duì)是主流

　　市內(nèi)六區(qū)仍是熱點(diǎn),環(huán)線熱點(diǎn)區(qū)域安全性高

　　天津政策可能出現(xiàn)驚喜

　　開發(fā)商與資本逐鹿渠道市場(chǎng)，后渠道時(shí)代來臨

　　高周轉(zhuǎn)時(shí)期樓盤陸續(xù)交房，行業(yè)重新審視產(chǎn)品

　　市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)定但開發(fā)產(chǎn)能過剩，勢(shì)必盈剩虧汰