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　　不可否認(rèn)，2020年是上市房企利潤(rùn)下滑之年。

　　年初的疫情讓房企銷(xiāo)售陷入短暫困境，下半年出臺(tái)的融資監(jiān)管“三道紅線(xiàn)”又扼住了房企融資命脈；熱點(diǎn)城市地價(jià)居高不下，新房限價(jià)持續(xù)收緊，夾層壓力之下，房企利潤(rùn)空間被不斷壓縮。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2019年TOP50上市房企中有超9成房企歸屬母公司凈利潤(rùn)同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，僅有約1成TOP50上市房企歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑；2020年，約有3成TOP50上市房企歸母凈利潤(rùn)同比下滑。這些歸母凈利潤(rùn)下滑企業(yè)基本都是銷(xiāo)售規(guī)模超千億房企，其中不乏碧桂園、中國(guó)恒大、招商蛇口等TOP10頭部房企。

　　同時(shí)，房企盈利分化也愈加明顯。

　　在TOP50上市房企中，有房企一年歸母凈利潤(rùn)高達(dá)439億元，日賺1.2億元，如中海；也有房企全年歸母凈利潤(rùn)僅有一億元，如禹洲集團(tuán)，甚至不足榜首企業(yè)一天所得。

　　中海萬(wàn)科日賺過(guò)億元

　　雖然行業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄?、利?rùn)空間被不斷壓縮，但作為頭部房企的萬(wàn)科和中海地產(chǎn)依然保持了較強(qiáng)勁的盈利能力。

　　從數(shù)據(jù)上來(lái)看，TOP50上市房企中，中海地產(chǎn)和萬(wàn)科兩家企業(yè)2020年歸母凈利潤(rùn)分別為439億元、415億元，位列TOP50房企賺錢(qián)能力榜單前列，同時(shí)也是TOP50上市房企中僅有的兩家歸母凈利潤(rùn)超過(guò)400億元的企業(yè)。若按照平均每天盈利計(jì)算，這兩家企業(yè)每天都賺到一個(gè)“小目標(biāo)”。

　　縱向?qū)Ρ葋?lái)看，中海和萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)日賺過(guò)億元。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者過(guò)往統(tǒng)計(jì)，2019年，行業(yè)共有3家企業(yè)平均每天盈利過(guò)億元，分別為中海、萬(wàn)科和碧桂園，但隨著行業(yè)盈利空間被擠壓，碧桂園2020年歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，最終實(shí)現(xiàn)350億元，其與融創(chuàng)雖然達(dá)不到一天一個(gè)“小目標(biāo)”水平，但這兩家企業(yè)平均每天的盈利也接近億元。

　　從榜單上不難看出，2020年共有14家上市房企歸母凈利潤(rùn)超過(guò)百億元。利潤(rùn)規(guī)模與房企銷(xiāo)售規(guī)模息息相關(guān)，這些凈利潤(rùn)超百億元房企基本上銷(xiāo)售規(guī)模也處于TOP50上市房企前列。橫向比較，中海的盈利能力更勝一籌，這一點(diǎn)從其利潤(rùn)率水平也可看出，2020年，中海實(shí)現(xiàn)毛利率30.05%，凈利潤(rùn)率為23.6%，均高于行業(yè)平均水平。同時(shí)，與同規(guī)模房企相比較，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)銷(xiāo)售規(guī)模均在中海之上，但歸母凈利潤(rùn)卻是中海常年居于第一。

　　中海保持利潤(rùn)的秘訣在于“開(kāi)源節(jié)流”：一方面，規(guī)模增長(zhǎng)帶動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)；另一方面，在成本管控上中海表現(xiàn)突出。具體來(lái)看，央企背景的中海拿地成本較低，同時(shí)發(fā)債利率較低；此外，在費(fèi)用管控上中海也居于行業(yè)前列，多重因素作用之下，中海得以保持“利潤(rùn)王”稱(chēng)號(hào)。

　　不過(guò)，值得注意的是，中海地產(chǎn)2020年少數(shù)股東權(quán)益也在大幅增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，在中海地產(chǎn)應(yīng)占溢利中，合營(yíng)公司約為22.16億元，同比大增99%；中海年度利潤(rùn)中，非控股權(quán)益約為38.05億元，同比大增237%。這或許與去年以來(lái)中海加大開(kāi)放合作力度有關(guān)，導(dǎo)致權(quán)益下降。

　　萬(wàn)科，無(wú)論是規(guī)模擴(kuò)張或是盈利能力在業(yè)內(nèi)居于前列；作為龍頭 房企，萬(wàn)科的舉動(dòng)往往具有風(fēng)向標(biāo)意義。2020年，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就在多個(gè)場(chǎng)合表示：“房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了管理紅利時(shí)代”。其聲稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了土地紅利和金融紅利兩個(gè)階段后，隨著“三道紅線(xiàn)”政策出臺(tái)，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，要向制造業(yè)一樣依靠全面競(jìng)爭(zhēng)能力獲取優(yōu)勢(shì)。

　　萬(wàn)科也正如郁亮所說(shuō)在提高管理水平、向管理要效益。從萬(wàn)科2020年年報(bào)可看出，2020年萬(wàn)科管理費(fèi)用約103億元，相比2019年減少了7億元；同時(shí)萬(wàn)科2020年財(cái)務(wù)費(fèi)用同比也有所減少。正是得益于加強(qiáng)管控，萬(wàn)科歸母凈利潤(rùn)一直居于行業(yè)前三。

　　中南凈利潤(rùn)增速最高 禹洲凈利潤(rùn)下滑最多

　　相比中海、萬(wàn)科這些盈利能力較強(qiáng)企業(yè)，不少房企雖然歸母凈利潤(rùn)絕對(duì)值不高，但從凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度上看是名副其實(shí)的“潛力股”。

　　如在2020年歸母凈利潤(rùn)增幅排行榜上靠前的5家企業(yè)——中南建設(shè)、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、濱江集團(tuán)以及中國(guó)奧園，5家企業(yè)2020年歸母凈利潤(rùn)同比增幅分別為70.1%、53.07%、43.73%、42.69%以及40.63%。雖說(shuō)2020年房企凈利潤(rùn)普遍存在下滑趨勢(shì)，但這些企業(yè)歸母凈利潤(rùn)同比增速依然保持在40%以上。

　　其中，中南建設(shè)在TOP50上市房企中歸母凈利潤(rùn)增速最高，超過(guò)70%。對(duì)于盈利增高，中南管理層表示這與中南在投資精準(zhǔn)度、成本和費(fèi)用管控以及項(xiàng)目全周期利潤(rùn)管理等多維度的水平提升有關(guān)系，如利用多元化獲地節(jié)省土地成本，同時(shí)加強(qiáng)成本管控，在疫情影響下，保持了銷(xiāo)售費(fèi)用率僅上升0.16個(gè)百分點(diǎn)。在管理紅利時(shí)代，中南的管理費(fèi)用率也同比下降0.89個(gè)百分點(diǎn)。

　　有上升就有下降。

　　在所統(tǒng)計(jì)的TOP50上市房企中，2020年歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的房企共有13家，分別為禹洲集團(tuán)、華夏幸福、中國(guó)恒大、中國(guó)金茂、合景泰富、招商蛇口、融信中國(guó)、榮盛發(fā)展、碧桂園、富力地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、藍(lán)光發(fā)展以及中梁控股。

　　其中，歸母凈利潤(rùn)下滑最嚴(yán)重的是禹洲集團(tuán)。此外，華夏幸福以及中國(guó)恒大歸母凈利潤(rùn)降幅也超過(guò)50%。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年禹洲集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)僅實(shí)現(xiàn)1億元，同比下降96.76%，按照日均盈利計(jì)算，禹洲每日盈利約為27萬(wàn)元，與日賺1.2億元中海相比，二者日均盈利水平相差超400倍。

　　實(shí)際上，2020年對(duì)于禹洲集團(tuán)而言是具有里程碑式的年份，即使有疫情影響，禹洲集團(tuán)2020年也逆勢(shì)而上，整體銷(xiāo)售額突破千億元，然而，在行業(yè)環(huán)境急轉(zhuǎn)直下的背景下，千億元不再是榮譽(yù)標(biāo)志，相反，千億元帶給禹洲的是利潤(rùn)幾近下滑一倍的后遺癥。

　　禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安在業(yè)績(jī)會(huì)后專(zhuān)訪(fǎng)中也表示值得反思，其認(rèn)為，由于疫情導(dǎo)致武漢、唐山項(xiàng)目交付延期，還有合肥、上海的一部分項(xiàng)目由于精裝修進(jìn)度無(wú)法完成交付，以至于不能按照既定時(shí)間節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入，也間接影響到公司利潤(rùn)。但禹洲本身運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)一切正常，公司管理層有信心將毛利水平逐步恢復(fù)至20%左右。