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　　臨近年末，深圳樓市表現(xiàn)搶眼。豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后二手房市場(chǎng)頻現(xiàn)反價(jià)，成交大增；新房發(fā)售重現(xiàn)“日光盤”，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的“暖冬”特征。

　　深圳房?jī)r(jià)將再創(chuàng)新高？這是業(yè)界發(fā)出的疑問(wèn)，更是眾多打算置業(yè)者的困惑。

　　與之形成鮮明對(duì)比，北京、上海和廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已寒風(fēng)來(lái)襲。深圳為何能走出獨(dú)立行情？一些關(guān)于深圳房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，值得品味。

　　一二手房?jī)r(jià)倒掛

　　“日光盤”頻現(xiàn)

　　從各大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，深圳一二手住宅市場(chǎng)的熱度在持續(xù)升溫。據(jù)深房中協(xié)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，11月深圳二手房網(wǎng)簽量達(dá)到9243套，環(huán)比大漲57.5%，與去年同期3738套的二手房網(wǎng)簽量相比，增幅更是高達(dá)147%。11月深圳一手住宅成交3196套，環(huán)比上漲20%。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，豪宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后市場(chǎng)升溫，掛牌價(jià)上漲房源占比達(dá)到64%。

　　說(shuō)起最近深圳的新房市場(chǎng)，“日光盤”頻現(xiàn)可謂一大現(xiàn)象。

　　搖號(hào)選房幾乎已成為熱點(diǎn)城市的標(biāo)配，深圳也不例外。近段時(shí)間，深圳有多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目公開搖號(hào)選房。位于前海的招商領(lǐng)璽家園近日開盤，公開信息顯示該項(xiàng)目有456套可售住宅，均價(jià)為每平方米10.8萬(wàn)元，在開盤4個(gè)多小時(shí)后全部售完，吸金近63億元，成為了“日光盤”。同樣大熱的前海片區(qū)，離“日光盤”招商領(lǐng)璽家園不遠(yuǎn)的頤灣府，均價(jià)為每平方米10.2萬(wàn)元，也在近日推售367套房源，公開信息顯示開盤當(dāng)日即售出323套，去化近九成。

　　僅在11月30日一天，位于深圳前海、龍崗和光明區(qū)的4個(gè)新盤項(xiàng)目集中入市，共推售近2500套房源，4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)售出超過(guò)1800套。位于光明的龍光玖龍臺(tái)二期，推售的705套房源號(hào)稱在10分鐘內(nèi)被搶購(gòu)一空，單價(jià)約為每平方米5.25萬(wàn)元，成為又一個(gè)“日光盤”。

　　對(duì)于深圳新房市場(chǎng)近期所爆發(fā)出來(lái)的購(gòu)買力，這只是冰山一角。

　　10月27日，位于香蜜湖的深業(yè)中城（一期）推售192套住房，均價(jià)約每平方米13.1萬(wàn)元，共有2794人完成誠(chéng)意登記并進(jìn)入公證搖號(hào)選房。10月30日深業(yè)中城開盤，一日售罄。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月深圳還將有15個(gè)新盤準(zhǔn)備入市，其中位于深圳羅湖區(qū)已“沉睡”近10年的茂業(yè)德弘天下華府“跑步進(jìn)場(chǎng)”，由于擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)位，市場(chǎng)關(guān)注度高，預(yù)計(jì)攬金或達(dá)百億元。

　　為什么這些高價(jià)新盤如此好賣？證券時(shí)報(bào)記者在多個(gè)項(xiàng)目的開盤現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)采訪，多位置業(yè)者告訴記者，因?yàn)檫@些項(xiàng)目被限價(jià)，開盤價(jià)低于周邊二手房?jī)r(jià)格。記者也發(fā)現(xiàn)，在深圳原特區(qū)外的一些新盤項(xiàng)目，特別是價(jià)格高于周邊二手房的項(xiàng)目，去化率并不理想。

　　位于龍華區(qū)的金茂府是深圳昔日的“地王”，其銷售價(jià)格明顯高于周邊二手房，突擊開盤至今，銷售數(shù)字仍是一個(gè)謎。

　　二手房又出現(xiàn)

　　業(yè)主違約現(xiàn)象

　　如果說(shuō)新房市場(chǎng)有政府限價(jià)，那么二手房是一個(gè)更為市場(chǎng)化的領(lǐng)域。最近，深圳二手房市場(chǎng)也火了，賣家愈發(fā)惜售，甚至頻現(xiàn)業(yè)主違約的現(xiàn)象。

　　11月11日，深圳宣布調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為“普通住房”，滿兩年可免征增值稅，本次調(diào)整的最大亮點(diǎn)就是取消了價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買者可以省下不少稅費(fèi)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，價(jià)格在原來(lái)各區(qū)豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以上的房源，二手房業(yè)主提價(jià)現(xiàn)象明顯，潛在置業(yè)者都在加快看房買房。

　　對(duì)于目前的市場(chǎng)反應(yīng)，家住福田翠?；▓@的胡先生也有點(diǎn)驚訝：鄰居家的房子掛了好幾個(gè)月都沒賣掉，最近竟然也成交了，121平方米成交價(jià)達(dá)到1650萬(wàn)元。

　　“各種利好消息頻出，店里每天都有成交。很多業(yè)主看到市場(chǎng)變好就反價(jià)，或者索性撤盤不賣。”在福田景田片區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的黃經(jīng)理告訴記者，“之前有很多房源掛了大半年都賣不掉，現(xiàn)在基本上都賣掉了，漲價(jià)一二十萬(wàn)，也可以脫手。”

　　目前的深圳二手房市場(chǎng)，存在這么一幅畫像：有置業(yè)者焦慮，豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改變后省下的稅費(fèi)其實(shí)轉(zhuǎn)嫁到自己身上；有業(yè)主納悶，自己的房子價(jià)格怎么沒什么變動(dòng)；有部分業(yè)主暗暗揣摩，怎樣以合理的理由、較低的違約成本，撕毀已簽的合約。

　　2015年4月之后，深圳房?jī)r(jià)暴漲后一度爆發(fā)業(yè)主違約潮，引發(fā)買家集體上 訪要求強(qiáng)制過(guò)戶，這是樓市火爆時(shí)期的一種“現(xiàn)象”。如今，這種“現(xiàn)象”又再度出現(xiàn)。信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮表示，最近在眾多利好政策刺激下，業(yè)主違約現(xiàn)象再度出現(xiàn)，以該團(tuán)隊(duì)接訪案例來(lái)看，就有賣家已收取買家30萬(wàn)定金仍毀約不賣的案例，而且不是個(gè)案。

　　深圳樓市為何

　　走出獨(dú)立行情？

　　近段時(shí)間以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)與全國(guó)多數(shù)城市特別是其他一線城市形成鮮明對(duì)比，北上廣二手房銷售價(jià)格持續(xù)下降，只有深圳走出了一波上漲行情。此外，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，25個(gè)重點(diǎn)城市中有20個(gè)城市近一年來(lái)掛牌均價(jià)出現(xiàn)下跌，但深圳二手房近一年來(lái)維持小幅上漲勢(shì)頭。

　　不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，到目前為止本輪深圳樓市的火爆程度與2015年相比還是有所區(qū)別。2015年整個(gè)深圳市場(chǎng)是價(jià)格普漲，但目前還只限于局部二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯上漲，例如城市核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)位區(qū)等，布吉、坪山等較為偏遠(yuǎn)地區(qū)的二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)表現(xiàn)仍較為平穩(wěn)。

　　陳松是一名職業(yè)投資人，曾在南山一家大型房企擔(dān)任營(yíng)銷總監(jiān)，浸淫深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年。在他看來(lái)，深圳樓市有這樣一個(gè)特點(diǎn)：房?jī)r(jià)對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)反應(yīng)歷來(lái)非常敏感，只要政策稍有放松，此前按壓的需求就會(huì)爆發(fā)。“2016年以來(lái)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，并沒有導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的向下調(diào)整，只是住房銷售量急劇下降。而銷售量下降，價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯下跌，這在很大程度上意味著市場(chǎng)還是存在投機(jī)炒作，能租就先不賣，也表明多數(shù)深圳的置業(yè)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期沒有發(fā)生改變。”他說(shuō)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，四個(gè)一線城市中，深圳在2019年可以說(shuō)是獲得利好政策最多的城市，而且是利好一個(gè)接著一個(gè)，對(duì)樓市成交有比較明顯的促進(jìn)作用，對(duì)于房?jī)r(jià)形成了持續(xù)的支持作用，所以無(wú)論成交量還是成交價(jià)格都表現(xiàn)不錯(cuò)。

　　深圳樓市的另一個(gè)現(xiàn)象，就是總給人“錢多”的感覺，背后離不開一些置業(yè)者和投資者利用高杠桿資金進(jìn)入樓市。深圳統(tǒng)計(jì)局此前公布的2018年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳居民杠桿率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的144.4%。對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“很多人認(rèn)為樓市或迎來(lái)反彈，但我認(rèn)為幅度會(huì)非常小，根本原因是當(dāng)下的樓市還想往上走，但購(gòu)買力大環(huán)境、杠桿助推器與2015至2017年不可同日而語(yǔ)。”

　　現(xiàn)在的行情，讓許多深圳置業(yè)者想起2015年。不過(guò)，“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策導(dǎo)向?qū)覍冶粡?qiáng)調(diào)，深圳市政府進(jìn)行“二次房改”，握在手里的保障型住房和“限價(jià)”的土地，成為穩(wěn)定市場(chǎng)的籌碼。深圳樓市的獨(dú)立行情會(huì)走多遠(yuǎn)？讓我們拭目以待。